12/02/18

Le sursis à statuer sur une demande de permis de construire fait obstacle à l’effet cristallisateur du certificat d’urbanisme

Soumission au régime du lotissement ? Tout dépend de l’ordre dans lequel intervient la division et la constructionAfin de se prémunir contre les évolutions de la réglementation locale d’urbanisme, les constructeurs ont l’habitude de solliciter la délivrance d’un certificat d’urbanisme, lequel a pour objet de détailler les règles applicables au tènement considéré à la date de son édiction et de garantir l’application desdites règles pendant 18 mois.

L’article L. 410-1 alinéa 2 du Code de l’urbanisme précise en effet :

« Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

C’est ainsi que la demande de permis de construire, présentée dans un délai de 18 mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme doit être instruite au regard des règles applicables à la date de délivrance dudit certificat, et non au regard des règles applicables à la date à laquelle l’autorité statue sur la demande de permis de construire.

C’est ce qu’on appelle l’effet cristallisateur du certificat d’urbanisme.

Cette règle de cristallisation des règles d’urbanisme applicable souffre toutefois une importante exception.

L’obtention d’un certificat d’urbanisme ne peut en effet empêcher l’administration d’opposer à la demande de permis de construire une décision de sursis à statuer et, par voie de conséquence, d’opposer au projet le nouveau PLU si celui-ci est adopté dans le délai du sursis à statuer (c’est-à-dire dans un délai de deux ans suivant la demande de permis de construire) même si le certificat d’urbanisme ne précise pas cette possibilité.

NB : Pour rappel, le sursis à statuer permet à l’administration, lorsque le PLU est en cours d’évolution et qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable, de s’abstenir, pendant deux ans, de prendre une décision sur la demande de permis de construire qui lui est présentée au motif que le projet est « de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan » – article L. 153-11 et article L. 424-1 du Code de l’urbanisme.

C’est ce qu’a récemment rappelé le Conseil d’État :

« lorsqu’un certificat d’urbanisme a été délivré sur le fondement du a) de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme et que, dans les conditions prévues aux articles L. 111-7 et L. 111-8 du même code, un sursis à statuer est opposé à la demande de permis de construire présentée par le bénéficiaire de ce certificat au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du plan local d’urbanisme dont l’élaboration est en cours, l’autorité compétente pour statuer sur la demande est fondée à faire application du nouveau plan local d’urbanisme si, à l’expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur » (Conseil d’État, 11 octobre 2017, n°401878).

Les constructeurs doivent donc garder en mémoire que, lorsque le PLU est en cours d’évolution, l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne leur garantit pas de pouvoir bénéficier des règles d’urbanisme antérieurement applicables.

Il n’en demeure pas moins que ;

  • la faculté offerte à l’administration d’opposer à une demande de permis de construire une décision de sursis à statuer suppose que le projet de PLU soit suffisamment avancé puisqu’il lui appartient de démontrer que le projet sera « de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan ». Si le sursis est opposé avant l’arrêt du projet de PLU, celui-ci est critiquable et peut être contesté par la voie contentieuse.
  • l’administration ne pourra refuser de délivrer l’autorisation demandée que si le PLU est adopté dans le délai ouvert par le sursis à statuer.

L’obtention d’un certificat d’urbanisme conserve donc un intérêt certain.

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