22/11/17

Episode 1 : Taxe foncière et cotisation foncière des entreprises : la métamorphose 2017 !

Les impts sur les revenus  la loupeDans un contexte où la fiscalité directe d’Etat des entreprises devrait s’alléger, au cours des prochaines années, en raison de la baisse de l’impôt sur les sociétés, la fiscalité directe locale occupe une part récurrente et croissante dans les charges des entreprises.

L’année 2017 est marquée par un changement historique en fiscalité locale lié à l’entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives. Les propriétaires de locaux commerciaux et professionnels et les exploitants de ces mêmes locaux ont reçu ces dernières semaines des avis de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises revisités pour tenir compte des nouvelles valeurs locatives issues de la réforme. Comment comprendre ces avis d’imposition ?

  • Qui est concerné par la réforme ?

La réforme concerne les propriétaires et exploitants de locaux commerciaux et professionnels à l’exclusion donc des locaux d’habitation et des établissements industriels. Sont ainsi visés 3,3 millions de locaux abritant des activités très diverses (ex : magasins, bureaux, établissements du secteur sanitaire et social, hôtels, salles de spectacle, entrepôts, ateliers, …).

  • Quels sont les principes de la réforme ? En apparence : un objectif de simplicité et de modernité

D’abord un nouveau tarif !

Jusqu’au 31 décembre 2016, ces locaux étaient évalués suivant une valeur locative dite « 1970 » déterminée le plus souvent par rapport au loyer pratiqué dans un immeuble similaire au local à évaluer au 1er janvier 1970. Toutefois, cette méthode conduisait à des résultats de plus en plus déconnectées de la réalité du marché locatif actuel et posait de nombreuses difficultés pratiques.

L’objectif de la réforme est donc d’asseoir la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises sur des valeurs locatives reflétant les loyers actuels. Pour cela, le législateur a créé un nouveau système d’évaluation qui repose, généralement, sur une méthode tarifaire.

Suivant cette méthode, la valeur locative d’un local est calculée à partir d’une grille tarifaire, établie par département, tenant compte de l’activité exercée au sein de ce local et de sa zone d’implantation. Les nouveaux paramètres d’évaluation (secteurs d’évaluation, grilles tarifaires et coefficients de localisation) sont accessibles, depuis cet été, sur le site impots.gouv.fr.

Contrairement à l’ancien système, la réforme prévoit une mise à jour permanente de ces paramètres d’évaluation afin de tenir compte de l’évolution du marché locatif.

Ainsi, les locataires des locaux concernés doivent renseigner, à l’occasion de leurs déclarations annuelles de résultat, le montant de leur loyer, dans un formulaire dit « DECLOYER ».

Ensuite : de nouvelles modalités de détermination des surfaces imposables

Les surfaces prises en compte pour la détermination des bases imposables de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises 2017 ont été déclarées dans les déclarations n° 6660-REV souscrites par les propriétaires en 2013. A l’image de la réforme sur les tarifs qui vise à mettre en place un système plus simple, les modalités de détermination des surfaces imposables ont été également été simplifiées.

  • En réalité : une machinerie complexe d’ajustements

Le législateur avait, dès l’adoption de la réforme, anticipé de fortes variations des valeurs locatives. Afin de rendre la réforme acceptable, et donc plus discrète, par tous (contribuables,…mais surtout collectivités locales !), il a posé le principe selon lequel cette réforme se ferait à produit constant. A cette fin, il a mis en place un dispositif de neutralisation.

Son principe est simple : si les bases imposables d’une collectivité donnée sont multipliées par deux à l’issue de la réforme, le dispositif de neutralisation doit conduire à diviser les bases imposables de l’ensemble des contribuables concernés par deux. De cette manière, la réforme est neutre pour la collectivité locale mais pas pour l’entreprise.

On le voit, les mécanismes de neutralisation ont une incidence majeure sur les nouvelles bases imposables. Ils expliquent par ailleurs, le caractère difficilement lisible des nouveaux avis de Taxe Foncière et de Cotisation Foncière des Entreprises 2017 : en effet, les bases imposables à ses impositions varient en fonction de chaque collectivité bénéficiaire, ce qui ne facilite pas l’identification des données retenues par l’administration.

Les résultats des différentes simulations sur les effets de la réforme demandées par le législateur l’ont conduit à adopter deux dispositifs transitoires (à savoir, le « planchonnement » et le lissage) visant à encadrer les baisses ou les hausses d’impositions.

Le principe du « planchonnement » est simple : il consiste à diviser par deux les variations de bases imposables provoquées par la réforme. Si une base imposable passe de 100 à 200, le « planchonnement » permet à cette base imposable de n’augmenter que jusqu’à 150.

Le principe du lissage consiste à permettre à la réforme d’entrer en vigueur par dixième chaque année. Si une cotisation s’élevait à 100 en 2016 et devrait s’élever à 200 à l’issue de la réforme, le lissage permettra à la cotisation 2017 de s’élever à 110, à la cotisation 2018 de s’élever à 120,…

  • Quels constats à l’issue de la lecture des avis de TF et de CFE ?

L’examen des avis de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises 2017 a permis de constater que ces différents dispositifs ont, en apparence seulement, effectivement limité les fortes variations attendues des impositions.

Les contribuables annoncés comme perdants (ex : maisons de retraite, parkings extérieurs, magasins des galeries marchandes,…) ont été soulagés à la réception de leur avis de taxe foncière alors que ceux annoncés comme gagnants (ex : hôtels, magasins de grande surface,…) n’ont pas eu de bonnes surprises.

Pour autant, les niveaux des cotisations de taxe foncière et de cotisation foncière des entreprises pour la seule année 2017 peuvent conduire à se méprendre sur l’impact réel dans le temps de la réforme des valeurs locatives

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