01/06/17

La notification de la décision de préemption à l’acquéreur évincé n’est pas une condition de sa légalité

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La décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide de préempter un bien faisant l’objet d’une aliénation répond à un formalisme exigeant.

La légalité de la décision de préemption est ainsi soumise à une stricte obligation de motivation. Le titulaire du droit de préemption doit être en mesure de justifier d’un projet d’intérêt général réel (article L. 210-1 du Code de l’urbanisme), même si ses conditions précises ne sont pas encore connues (Conseil d’État, 7 mars 2008, n°288371). La jurisprudence est abondante s’agissant de déterminer si le titulaire du droit de préemption disposait effectivement d’un projet à la date de la préemption, ou si celle-ci n’est que « de circonstance ».

La décision de préemption doit également faire l’objet d’une publication et d’une notification au vendeur, au notaire de celui-ci ainsi qu’à l’acquéreur pressenti si son identité a été renseignée au sein de la déclaration d’intention d’aliéner (article L. 213-2 du Code de l’urbanisme).

Ces formalités doivent avoir été accomplies dans un délai de deux mois courant à compter de la réception en mairie de la déclaration d’intention d’aliéner. Le Conseil d’État a précisé qu’à défaut de réception de la DIA par le vendeur dans ce délai, la décision de préemption était purement et simplement illégale (Conseil d’État, 15 mai 2002, n°230015).

La jurisprudence ne s’était en revanche pas prononcée sur l’incidence d’un retard (ou d’un défaut) de notification de la décision de préemption à l’acquéreur pressenti dans ce délai.

Pour rappel, cette obligation de notification complémentaire avait été introduite par la loi ALUR du 27 mars 2014.

La Cour administrative d’appel de Versailles a récemment considéré que le législateur n’avait pas entendu faire de cette nouvelle formalité une condition de légalité de la décision de préemption (CAA Versailles, 23 mars 2017, n°15VE01734).

On comprend en effet que la notification de la décision de préemption au vendeur et la notification de la décision de préemption à l’acquéreur pressenti poursuivent deux objets distincts :

  • pour la première, permettre au vendeur de savoir de manière certaine s’il peut procéder sans risque (à savoir la nullité de la vente) à la vente de son bien. La balance des intérêts en présence impose donc qu’une décision de préemption notifiée au-delà du délai de deux mois imparti soit jugée illégale.
  • pour la seconde, informer l’acquéreur de ce que la vente ne pourra intervenir. Une telle information est donc surabondante puisque l’on peut raisonnablement penser que le vendeur prendra attache avec l’acquéreur pressenti dès réception de la décision de préemption afin de l’en informer.

En définitive, la notification de la décision de préemption à l’acquéreur pressenti poursuit donc un objet purement contentieux : faire courir à l’égard de ce tiers particulier les délais de recours contentieux et éviter une contestation tardive de celle-ci.

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